Die Nutzungsdauer wird gemäß Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (§ 11c
Absatz 1 Satz 1 EStDV) als der Zeitraum definiert, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner
Zweckbestimmung entspricht. Wird ein Gebäude tatsächlich kürzer genutzt als die Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV) oder Beleihungswertermittlungsverordnung (Anlage 2 BelWertV) vorsehen, kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) laut
Einkommensteuergesetz (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG) in Ausnahmefällen entsprechend der
tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden.

Damit die AfA verkürzt werden kann, muss das Gebäude
bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Das Bundesfinanzministerium hat die
Finanzbehörden der Länder in seinem Schreiben vom 22. Februar 2023 darüber in Kenntnis
(vgl. Punkt 2) gesetzt und erklärt genau, welche Rechtfertigungsgründe für eine verkürzte
AfA gelten und wie diese nachzuweisen sind.

Immobilien, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht zu Wohnzwecken dienen,
müssen eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von weniger als 25 Jahren aufweisen, wenn
der Bauantrag zwischen 1. April 1985 und 31. Dezember 2000 gestellt wurde. Bei neueren
Gebäuden in Firmeneigentum gilt es, eine Restnutzungsdauer von 33,33 Jahren zu
unterschreiten.

Bei Immobilien, die diese Kriterien nicht erfüllen – also hauptsächlich Wohngebäude in
Privateigentum –, gelten folgende Maßstäbe

• Wurde das Haus vor 1925 fertiggestellt, muss die Restnutzungsdauer weniger als 40
  Jahre betragen, um eine AfA-Verkürzung zu beantragen.
• Für Häuser, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden, muss die Restnutzungsdauer 50 Jahre unterschreiten.
• Für Immobilien, die ab 2023 fertig gebaut wurden, lohnt sich der Versuch einer AfAVerkürzung nur bei einer Restnutzungsdauer von unter 33,33 Jahren.

Kriterien zur Verkürzung der Rest­nut­zungs­dau­er

Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche
Nut­zungs­be­schrän­kun­gen können die Rest­nut­zungs­dau­er einer Immobilie
verkürzen. Wenn diese Faktoren zutreGen, lässt sich durch ein Gutachten die
Rest­nut­zungs­dau­er verkürzen.

Dies spiegelt Punkt 4 im besagten Schreiben des Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­ums
wider. Mit einem Rest­nut­zungs­dau­er-Gutachten macht der Sachverständige
glaubhaft, dass die rechtlichen, technischen oder wirt­schaft­li­chen Umstände des
konkreten Gebäudes vom Normalfall abweichen. Er bestimmt die reale
Rest­nut­zungs­dau­er mit größtmöglicher Wahr­schein­lich­keit und begründet diese.
Wirtschaftlich ist die Nutzung nur, wenn die Erträge die Kosten übersteigen.
Expertentipp: Aufgrund der wachsenden rechtlichen Anforderungen an die zulässige
Nutzung von Gebäuden scheint die Beurteilung perspektivisch zu erwartender
Investitionen in eine energetische Sanierung im Vergleich zur Er­trags­fä­hig­keit
sinnvoll.